주택 임대차(전세,월세) 계약전 확인사항 1-꼼꼼히 확인해보세요!

주택임대차(전월세) 계약 전 확인사항 1

주택 임대차 계약전 확인사항 1

 

주택임대차는 많은 사람들이 거주하는 주택을 임대하는 과정에서 발생하는 계약으로, 안정적인 임대 생활과 법적 보호를 위해 이러한 절차를 따르는 것이 중요합니다.

 

의사표시 통지 등 임대차 계약을 체결하기 위해 임차인과 임대인은 상호 간의 의사표시를 권한 있는 방법으로 통지해야 합니다.

 

구두, 전화, 문자, 카톡, 문서, 내용증명 등 어떤 방식으로든 상대방에게 도달하면 됩니다.

 

이때 분쟁을 방지하기 위해 입증 가능한 방법으로 통지하고 해당 내용을 보관(내용증명, 녹취, 문자주고받기 등)하는 것이 좋습니다. 그리고 임대차 기간 2년 보장 주택임대차보호법에 따라 임대차 기간은 2년을 보장합니다.

따라서 2년 이하의 임대차는 2년으로 간주되며, 1년으로 계약한 경우에도 임차인은 추가로 1년을 임차할 수 있습니다.

 

또한, 1년만 거주할 수도 있습니다.

 

주택임대차보호법에 위반되는 약정이나 조항은 임차인에게 불리한 효력이 없습니다.

 

따라서 주임법에서 정한 규정을 벗어나는 약정은 무효로 처리됩니다.

 

 

 

임차인이 월세를 2달 이상 연체하는 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 월세 연체액이 2달분 월세에 달하는 경우에 해당합니다.

 

주기적으로 등기부등본 발급 계약 이후에도 주택 등기부등본을 주기적으로 발급받아 소유자 변동 등을 확인해야 합니다. 이를 통해 주택의 등기 상태와 소유자 정보를 파악할 수 있습니다.

 

계약시 주의사항을 꼼꼼히 확인하세요!

계약 전 조사 및 검토

 

계약전 조사와 검토 단계에서는 몇 가지 사항을 확인해야 합니다. 이는 임차주택의 상태와 관련된 정보를 파악하는 것을 목표로 합니다.

 

1. 임차주택 물색 임차하려는 주택에 대한 등기부등본과 건축물 대장을 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 주택의 등기 여부와 소유자 정보를 확인할 수 있으며, 건축물 대장은 불법건축물 여부 등을 파악할 수 있습니다.

 

2. 주택 상태 점검 주택 내부와 외부를 상세히 점검하여 곰팡이, 누수, 보일러 작동 여부, 층간 소음 등의 문제가 있는지 확인해야 합니다. 벽지, 타일, 전등, 도어락, 수도 및 전기 계량기 등의 상태도 점검해야 합니다. 필요에 따라 전문가의 도움을 받을 수도 있습니다.

 

3. 계약 조건 확인 임대차 계약에는 월세, 보증금, 관리비 등의 조건이 포함됩니다. 이러한 조건들을 상세히 검토하여 임대인과 합의한 내용이 정확히 반영되었는지 확인해야 합니다.

 

주택 임대 전에 확인해야 할 사항 중 하나는 임차주택의 상태입니다. 임차주택의 상태를 꼼꼼히 확인하면 미리 문제를 예방하고 안정적인 임대 생활을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

권리분석

주택의 등기부 등본을 확인하여 권리 제한사항이 있는지 조사합니다. 예를 들어 압류, 가처분, 근저당, 전세권, 임차권 등의 권리 제한사항이 있는지 확인합니다.

또한 주택의 시세에서 선순위 채권을 공제한 보증금이 적절한지 확인해야 합니다.

권리 제한이 있는 경우 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있으니 주의해야 합니다. 임차주택의 시세 파악 임차하려는 주택의 시세를 확인하여 보증금이 적정한 범위인지 확인해야 합니다.

국토부 실거래공개시스템https://rt.molit.go.kr/이나 부동산 정보 사이트를 활용하여 시세를 비교 조사할 수 있습니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

전세 보증금 반환 보증보험 가입 여부 확인
전세 계약의 경우 전세 보증금 반환 보증보험에 가입할 수 있는지 확인해야 합니다. 주택도시보증공사https://www.khug.or.kr/index.jsp, 서울보증보험https://www.sgic.co.kr/chp/main.mvc, 주택금융공사 https://www.hf.go.kr/ko/index.do등에서 해당 보증보험에 가입할 수 있는지 알아보세요.

한국주택금융공사

SGI서울보증

HUG 주택도시보증공사

 

계약금

가계약금: 임차주택에 관심을 표시하기 위해 일부 계약금을 지불한 경우, 계약이 진행되지 않으면 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 임대인이 반환하지 않는 경우도 있으므로 반환 확인을 받는 것이 중요합니다.

계약금: 임차주택, 보증금, 임대차 기간, 계약 체결일 등 임대차의 중요 내용에 대해 합의가 이루어진 경우 계약서를 작성하지 않아도 계약이 성립될 수 있습니다.

하지만 계약이 성립한 후 임차인의 사정으로 계약을 해지하면 계약금을 반환받지 못할 수 있으니 주의해야 합니다.

임차주택의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 권리분석과 시세 파악을 통해 보증금의 적정성을 판단해야 합니다. 또한 전세 보증금 반환 보증보험에 가입 가능한지 여부도 확인해야 합니다.

계약 시에는 계약금의 지급과 반환에 대한 사항을 명확히 알아두어야 합니다. 가계약금과 계약금의 차이를 이해하고, 계약금 지급 시 반환 여부를 확인하는 등 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 확인사항과 주의사항을 준수하면 임대 차곡차곡 생활할 수 있는 기반이 마련됩니다. 주택 임대 전에는 세부사항을 놓치지 않고 철저히 확인하며, 문제가 없는 임대 계약을 체결하길 바랍니다.

 

반드시 서울시 전․월세 종합지원센터(02-2133-1200)나 국토교통부로 문의하여 궁금한 사항을 상세히 알아보시기를 바랍니다.   https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh05_050000

전월세 임대차계약 | 알림소통 | 서울주거포털

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=B71ZkkRSYSzQvpbgh1zJ9N8VnJh9hk5nKltMdS56KQnpTy9VQ3q1!979457893!-485118077

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

임차주택 및 당사자 확인 방법

 

주소 확인: 등기부등본, 건축물 대장 등을 통해 임차주택의 주소를 확인합니다. 주택이 소유되는 집합건물인 경우, 계약서와 일치하는 호실까지 확인해야 합니다.

 

미등기 주택의 경우 임차권등기가 불가능한 경우도 있습니다.

 

보증금 확인: 임차주택의 시세에서 선순위 채권을 공제한 금액이 보증금의 70% 이내인지 확인해야 합니다.

 

또한, 선수위 채권이나 권리행사 제한 사항도 조사해야 합니다.

 

임대인 확인: 등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지 확인합니다. 공동소유일 경우, 과반수 이상의 공동 소유자로부터 임대차 계약을 체결해야 합니다.

 

법인소유일 경우, 전세자금대출이 제한되고 보증금 반환 보증보험 이용에 제한이 있으며, 체당금(3개월 체불임금 및 3년분 퇴직금)이 있을 수 있습니다.

 

신탁등기일 경우, 신탁자가 법적 소유자인지 확인하고, 신탁원부를 확인하여 신탁자와 우선수익자에게 보증금이 보장되는지 확인해야 합니다.

 

대리인계약일 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 수령하고, 대리인 본인을 확인해야 합니다.

 

계약서에 임대인 본인의 인적사항과 연락처를 반드시 기재하고, 본인과 통화하여 보증금과 월세를 확인해야 합니다.

 

계약서 내용 확인 특약 확인: 본인에게 불리한 내용이 있는지 확인해야 합니다.

 

임대인의 수선의무를 임차인에게 부담시키는지, 관리비 내역, 빌트인 품목, 주차비 등을 확인하고, 기타 불리한 조항이 있는지 주의해야 합니다.

 

계약금, 보증금, 월세 지급에 대한 영수증이 필요합니다.

 

현금 또는 수표로 지급할 경우에는 영수증을 받고 보관해야 합니다. 가능하면 임대인 본인의 계좌로 입금하는 것이 좋으며, 제3자 계좌로 입금하는 경우에는 임대인으로부터 계좌입금의뢰서와 영수증을 받아야 합니다.

 

임대인의 주민등록번호, 이름, 주소 등을 확인해야 합니다.

 

신분증 등을 통해 임대인의 신원을 확인하는 것이 중요합니다. 현상태 유지에 주의해야 합니다.

 

입주 전인 잔금일, 확정일자신고일까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않아야 하며, 설정된 경우나 근저당, 압류, 가압류 등이 있는 경우에는 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 반환받을 수 있으며 손해배상(중개보수 등)을 받을 수 있도록 특약을 넣는 것이 권장됩니다.

 

전세자금대출을 받아야만 입주할 수 있는 경우에는 특약에 임차인이 신청하는 임대인이나 임차주택의 권리 문제 등으로 전세자금대출이 불가능할 경우, 임대차계약을 해제하고 계약금을 반환받는 특약을 넣는 것이 권장됩니다.

대항력(주임법 3조)은 주차인이 변경되어도 새로운 주차인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 이를 주장하기 위해서는 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 해야 합니다.

대항력은 다음 날 자정(0시)부터 효력이 발생합니다. 주소지 주민센터에 전입신고를 하여 대항력을 성립시킬 수 있습니다.

우선변제권(주임법 3조의2)은 경매나 공매 이후에 후순위 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 이를 주장하기 위해서는 대항력 요건을 유지한 상태여야 하며, 확정일자가 필요합니다.

 

확정일자는 계약서 작성 후 임대차계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터 또는 등기소를 방문하여 등기하면 됩니다.

소액보증금 우선변제(주임법 제8조)는 보증금 일정 금액 이하의 경우 일정 금액을 선순위 채권보다 우선적으로 변제하는 권리입니다. 이를 주장하기 위해서는 경매등기 이전까지 대항력 요건을 갖추어야 합니다.

 

현재 서울시의 경우 보증금 1억 5천만원 이하의 경우 5천만원까지 우선변제가 가능합니다. 다만, 기준 시점은 선순위 담보물권 설정일자에 따라 우선변제 금액이 변경될 수 있으며, 경매대금의 1/2 범위에서 우선변제됩니다.

 

임차주택의 상태를 동영상이나 사진으로 기록해 두는 것은 원상회복 등 분쟁 발생을 방지하기 위한 조치입니다.

 

임대인은 임차인이 사용 및 수익할 수 있도록 유지해 주는 수선의무를 가지고 있으며, 임차인은 임대인의 수선행위를 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 임대인에게 필요비를 상환 청구할 수 있으며, 누수 등 하자가 발생한 경우 임대인에게 통지하고 보수를 요청할 수 있습니다.

또한, 임차주택의 상태를 동영상이나 사진으로 기록해 두는 것은 분쟁 발생 시 원상회복을 증명하는 강력한 증거가 될 수 있습니다.

 

임대인은 임차인이 주택을 안전하게 사용하고 유지할 수 있도록 수선의무를 가지며, 임차인은 임대인의 수선행위를 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 필요한 비용을 지출하여 수선한 경우, 해당 비용을 임대인에게 상환 청구할 수 있습니다.

 

또한, 누수 등 하자가 발생한 경우에도 임차인은 임대인에게 통지하고 보수를 요청할 수 있습니다.

임차인이 손해를 입은 경우, 임대인에게 해당 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

 

또한, 주택의 일부분을 사용하지 못할 경우에는 해당 부분에 대한 월세 감액을 청구할 수 있습니다.

 

임차주택의 상태를 동영상이나 사진으로 기록해 두는 것은 원상회복 등 분쟁 발생을 방지하기 위한 조치입니다.

 

임대인은 임차인이 사용 및 수익할 수 있도록 유지해 주는 수선의무를 가지고 있으며, 임차인은 임대인의 수선행위를 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 임대인에게 필요비를 상환 청구할 수 있으며, 누수 등 하자가 발생한 경우 임대인에게 통지하고 보수를 요청할 수 있습니다.

 

또한, 임차주택의 상태를 동영상이나 사진으로 기록해 두는 것은 분쟁 발생 시 원상회복을 증명하는 강력한 증거가 될 수 있습니다.

 

임대인은 임차인이 주택을 안전하게 사용하고 유지할 수 있도록 수선의무를 가지며, 임차인은 임대인의 수선행위를 거절할 수 없습니다.

 

임차인은 필요한 비용을 지출하여 수선한 경우, 해당 비용을 임대인에게 상환 청구할 수 있습니다. 또한, 누수 등 하자가 발생한 경우에도 임차인은 임대인에게 통지하고 보수를 요청할 수 있습니다.

 

임차인이 손해를 입은 경우, 임대인에게 해당 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

 

또한, 주택의 일부분을 사용하지 못할 경우에는 해당 부분에 대한 월세 감액을 청구할 수 있습니다.

 

임대인은 임차인이 수선을 요청한 경우에는 수선이 이루어질 때까지 월세를 지급 거절할 수 있습니다.

 

또한, 임차인이 임차목적을 달성할 수 없을 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

 

임차인이 비용을 들이지 않고 손쉽게 수리할 수 있는 경우(예: 소모품 등)에는 임차인이 해당 비용을 부담하여 수선할 수 있습니다.

 

임차인은 하자나 권리침해가 발생한 경우 즉시 임대인에게 통지할 의무가 있습니다.

 

또한, 임대차 계약은 일정 기간이 경과한 경우 계약을 갱신하거나 종료할 수 있습니다.

 

갱신 또는 종료 여부는 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 결정되며, 상호 협의하여 계약을 갱신하거나 종료할 수 있습니다.

 

이러한 내용들은 대여법과 민법에 근거한 규정이므로, 이를 참고하여 필요한 조치를 취하시기 바랍니다.

 

분쟁이 발생할 경우, 전․월세 종합지원센터나 법률 전문가의 도움을 받아 상황에 맞는 조언과 조치를 받을 수 있습니다.

 

반드시 서울시 전․월세 종합지원센터(02-2133-1200)나 국토교통부로 문의하여 궁금한 사항을 상세히 알아보시기를 바랍니다. https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh05_050000

 

전월세 임대차계약 | 알림소통 | 서울주거포털

https://rtms.molit.go.kr/index.do;jsessionid=B71ZkkRSYSzQvpbgh1zJ9N8VnJh9hk5nKltMdS56KQnpTy9VQ3q1!979457893!-485118077

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

이상의 내용은 주임법과 민법에 따른 규정이며, 이를 참고하여 필요한 조치를 취할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권은 임차인의 권리를 보호하고 임대차 관련 분쟁을 예방하기 위한 중요한 규정들입니다.